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Ai-je les moyens d’acheter une première maison?

Écrit par : François Gagnon

6 septembre 2018

L’achat d’une propriété est certainement l’un des plus grands rêves (et le plus grand investissement) d’un couple. Mais avant de se lancer, il y a quelques questions qu’il faut se poser et un peu de planification à faire!

En avez-vous les moyens?

Dès le début de vos recherches pour trouver la maison idéale, il y a beaucoup à penser : règles des prêts hypothécaires, prix des résidences, assurances hypothécaires… mais n’oublions pas qu’une fois votre maison achetée, la vie continuera et il faut planifier en conséquence. Si vos calculs laissent entrevoir que vous serez pris à la gorge pour les années qui suivront, il faudra peut-être que vous révisiez vos plans.

Avant d’aller visiter une première demeure, et encore plus avant de prendre votre rendez-vous à la banque, vous devez revenir aux bases et faire vos devoirs.

Nous en avons discuté par le passé : avant de prendre une décision aussi importante que d’investir des milliers de dollars dans une maison, il vous faut faire votre budget et dresser le portrait de votre situation financière. Ce n’est qu’une fois que vous aurez une idée précise de vos revenus et de vos dépenses que vous pourrez savoir plus précisément le montant maximal que vous pourriez obtenir pour une hypothèque, et donc le montant que vous pourrez investir.

Les règles de l’emprunt hypothécaire

D’abord et avant tout, il vous faudra déterminer le montant de votre mise de fonds, puisque les règles qui s’appliqueront vont changer en fonction du montant initial investi. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de la propriété, vous devrez contracter une assurance hypothécaire en guise de protection pour votre prêteur. Si vous versez plus que 20 %, cette règle ne s’applique pas.

Sachez que, peu importe les circonstances, vous devez obligatoirement verser une mise de fonds d’un minimum de 5 %. Ainsi, si vous désirez acheter une propriété de 250 000 $, vous devrez verser au moins 12 500 $. Finalement, puisque vous êtes sous la barre des 20 %, vous devrez ajouter un 4 % de la valeur de votre hypothèque, à titre d’assurance.

Dans ce cas-ci, voici à quoi le calcul ressemblerait :

 

Valeur de la propriété

250 000 $

Mise de fonds

12 500 $

Emprunt

237 000 $

Assurance hypothécaire (4 %)

9 500 $

Hypothèque totale 

247 000 $


Une fois que vous avez fait ces calculs et que vous savez quel montant il vous sera possible d’emprunter, la prochaine étape est le fameux test de résistance. Votre prêteur doit s’assurer que vous serez capable de remplir vos obligations même s’il y a une hausse des taux d’intérêt. Ainsi, si vous avez besoin d’une assurance hypothécaire, votre banque déterminera votre admissibilité en faisant les calculs nécessaires et en appliquant le taux d’intérêt le plus élevé entre :

  • le taux d’intérêt des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans de la Banque du Canada; ou
  • le taux d’intérêt négocié avec votre prêteur.

Si vous n’avez pas besoin d’assurance, le taux appliqué sera le plus élevé entre :

  • le taux d’intérêt des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans de la Banque du Canada; ou
  • le taux d’intérêt négocié avec votre prêteur, plus 2 %.

Un prêt hypothécaire, ça se négocie!

L’une des pires erreurs que les premiers acheteurs peuvent faire est d’accepter un prêt hypothécaire avec le premier venu, sans chercher à voir si quelqu’un d’autre pourrait leur offrir mieux. Sachez qu’il y a toujours une certaine marge de manœuvre, aussi mince soit-elle. Je vous suggère d’aller voir deux ou trois institutions pour vous faire une idée. Si la négociation n’est pas votre fort, vous pouvez même demander l’aide d’un courtier hypothécaire, qui essaiera de vous trouver le meilleur taux possible. Au final, une différence de 0,25 % pourrait vous sauver des milliers de dollars!

De plus, si votre banque vous offre une remise en argent sur votre prêt, ne succombez pas à la tentation : en fait, s’ils vous l’offrent, dites-vous que votre taux pourrait probablement être plus bas à la place. Saisissez l’occasion pour négocier encore un peu!

Un autre truc pour économiser quelques dollars est de ne pas accepter l’assurance prêt que votre banque vous offrira inévitablement. Pourquoi? Parce que vous pourrez très certainement obtenir un meilleur taux auprès d’une compagnie d’assurance spécialisée dans ce domaine.

Profitez de votre REER… intelligemment

Enfin, sachez que vous pouvez utiliser votre REER comme mise de fonds. Mais s’il vous plaît, ne faites pas l’erreur d’emprunter 20 000 $ pour investir dans un REER, pour finalement vous en servir comme mise de fonds. Sur un revenu de 50 000 $, votre taux marginal d’imposition sera de 27,5 %, pour un retour sur votre investissement d’environ 6 000 $. Vous devrez toujours rembourser les 14 000 $ restants.

Taux variable ou taux fixe?

La dernière question à vous poser est « Est-ce que je devrais choisir un taux variable ou un taux fixe? ». La réponse dépendra, entre autres, de votre tolérance au risque, de l’état de l’économie et de votre capacité financière.

Bien que le taux variable revienne moins cher que le taux fixe, une hypothèque à taux variable sera directement influencée par les hausses (et les baisses) du taux directeur de la Banque du Canada. Par exemple, sur une hypothèque de 300 000 $, une hausse de 0,25 % du taux directeur se traduirait par une hausse d’environ 36 $ par mois. Si la banque hausse 4 fois son taux, ce sera donc 144 $ par mois de plus que vous aurez à débourser. Pour une année, vous débourseriez donc 1 728 $ de plus.

De plus, si les hausses du taux d’intérêt vous font peur, je vous suggère fortement d’opter pour un taux fixe pour cinq ans. Ce sera peut-être plus cher, mais cela vous assurera la tranquillité d’esprit.

Finalement, l’important quand vous négociez votre hypothèque est de garder en tête que si vous voyez trop grand, vous aurez à couper ailleurs et à vous priver davantage. Prenez donc le temps de déterminer votre capacité financière et votre tolérance au risque, mais aussi de considérer tous les aspects d’une offre avant de l’accepter.

 

Voici quelques liens qui pourraient vous être utiles à la réalisation de votre rêve :

Calcul de votre capacité d’emprunt :  http://itools-ioutils.fcac-acfc.gc.ca/MQ-HQ/MQCalc-EAPHCalc-fra.aspx

Calcul du remboursement hypothécaire : http://itools-ioutils.fcac-acfc.gc.ca/MQ-HQ/MQ-EAPH-fra.aspx

SCHL : https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/buying/mortgage-loan-insurance-for-consumers/faqs-mortgage-loan-insurance

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